Přízemí nebo vyšší patro? Cena, výhody a skrytá rizika

Přízemní byt je v průměru o 7 % levnější než srovnatelný byt ve vyšším patře. Tento rozdíl platí jak pro prodej, tak pro nájem a opakuje se v analýzách bytového trhu napříč českými městy. Jenže těch 7 % není sleva. Je to platba za věci, které v inzerátu nenajdete.

Co výše bytu reálně dělá s cenou, kdy je přízemí výhoda a kdy past. A hlavně: na co se v inzerátu nedočtete, i když se na to přímo zeptáte.

O kolik je přízemní byt opravdu levnější?

Průměrná cenová srážka pro byt v přízemí oproti srovnatelnému bytu ve vyšších patrech je 7 % při prodeji i při nájmu. Konkrétně: byt 3+kk, 65 m², ve třetím patře v Praze za 8 milionů korun. Srovnatelný byt v přízemí vychází přibližně na 7,44 milionu. Rozdíl 560 000 Kč.

Podkrovní byty mají srovnatelný nebo ještě větší srážku, průměrně 9 % pod cenu bytů ve středních patrech. Příčina je stejná: obava z problémů, ať jde o zatékání, nebo vedro v létě.

Jedna důležitá výjimka toto pravidlo obrací: přízemní byty s předzahrádkou v novostavbě. Předzahrádka je v Praze a dalších velkých městech prémiová hodnota. Cena takových bytů nespadne pod průměr, naopak ho překoná.

Kdy je přízemí výhoda, ne sleva

Přízemní byt má reálné výhody, o kterých se v inzerátech nemluví, protože prodávající je bere jako samozřejmost.

Fyzická dostupnost je první z nich. Kočárek, kolo, nákup ve třech taškách bez výtahu. Pro rodiny s malými dětmi a pro seniory to není maličkost, je to každodenní rozdíl.

Předzahrádka nebo přímý přístup na terasu mění celou rovnici. Developeři v novostavbách za tuto hodnotu záměrně účtují víc, ne míň. Kupujete byt s vlastní venkovní plochou bez SVJ starostí o zahradu.

Klidná lokalita eliminuje většinu nevýhod přízemí. V tichém obytném bloku bez průchodu nebo frekventované ulice je rozdíl v soukromí mezi přízemím a druhým patrem prakticky nulový. Čím ruší lokalita méně, tím méně stojí za to platit příplatek za výšku.

Co vám inzerát na přízemní byt neprozradí

Tady se dostaneme k jádru věci. Větší část cenové srážky u přízemních bytů je odůvodněná. Ale inzeráty o důvodech téměř nepíší.

Vlhkost a chlad od suterénu

Ve starších domech bez zateplení stropu suterénu je podlaha v bytě v přízemí v zimě výrazně chladnější. Nekvalitní nebo nevytápěné suterénní prostory ochlazují byt zdola a vedou k vyšší spotřebě energie na vytápění.

„Po rekonstrukci" v inzerátu neznamená automaticky, že byl zateplen i strop suterénu nebo podlaha. Často to znamená jen novou kuchyňskou linku a vymalovaný pokoj.

Co zjistit před koupí: rok rekonstrukce podlahy, materiál a stav suterénu přímo pod bytem. Ideálně si vyžádejte zprávu z technické prohlídky nebo si ji nechte provést sami.

Stínění a soukromí

„Světlý byt" v přízemí může být v lednu celodenně zastíněn vedlejší budovou nebo v létě vzrostlými stromy. Inzeráty fotí byty za slunečného počasí, přes den a z příznivého úhlu.

Soukromí je druhý problém. Okna v úrovni chodníku nebo zahradní cesty znamenají permanentně zatažené záclony. V inzerátu bývají záclony zpravidla rozevřené.

Bezpečnost

Přízemní okna jsou nejsnazší přístupový bod. To neznamená, že byt v přízemí je automaticky nebezpečný. Záleží na lokalitě, typu a stáří oken a jejich zabezpečení. Inzerát ale typ zámku ani stav okenic většinou nezmíní.

Hluk z průchodu a vstupu do domu

Vchod do domu, prostor před výtahem, kolárna nebo kočárkárna. To vše je nejblíže přízemnímu bytu. V domech s aktivnějším provozem nebo průchodem se to projeví.

Radon

V oblastech s vyšším výskytem radonu (části Čech, jižní Morava) se tento radioaktivní plyn přirozeně koncentruje v přízemí a nejnižších patrech. Čím výše, tím nižší typická koncentrace. Míru radonového rizika v konkrétní lokalitě lze ověřit přes Státní ústav jaderné bezpečnosti (SÚJB).

Modelová situace: Kupující hledá byt 3+1 v Praze 6. Najde přízemní byt za 7,4 milionu korun, inzerát zní přesvědčivě: „světlý, po rekonstrukci, klidné slepé zádi." Na prohlídce zjistí, že okna vedou k parkovišti (ne do tiché zádi), v suterénu pod bytem chybí zateplení stropu a přes okno je přímý pohled z chodníku. Tři věci, které inzerát zamlčel. Každá z nich ovlivňuje buď cenu, nebo komfort bydlení na dalších deset let. Žádnou z nich nešlo odhalit z fotek.

Prohlídku nestačí udělat jen okem. Radon, hluk z okolí, územní plán nebo povodňovou zónu zjistíte předem přes prověření nemovitosti NEMO Report, a to ještě před podpisem rezervační smlouvy.

Vyšší patra: kde je příplatek opodstatněný

Byty ve druhém až čtvrtém patře jsou dlouhodobě nejžádanější a cenově nejstabilnější. Kombinují dostupnost (výtah nebo zvládnutelné schody), přirozené světlo, výhled i soukromí.

Výhody jsou jasné: okna výše nad úrovní ulice, méně hluku zvenku, lepší osvětlení přirozeným světlem po většinu dne, větší anonymita vůči chodcům.

Nevýhoda, která se v inzerátech zřídka píše: hluk od sousedů nad vámi se v panelových domech přenáší výrazně víc než hluk z ulice do přízemního bytu. Záleží na konstrukci domu a na tom, kdo bydlí nad vámi. To jsou věci, které zjistíte až po nastěhování nebo při prohlídce ve večerních hodinách.

Poslední patro: korunka, nebo problém?

Byty v posledním patře mají ze všech podlaží nejvyšší rozptyl cen. Záleží téměř výhradně na dvou faktorech: funkčním výtahu a stavu střechy.

Výhody jsou reálné. Výhled, klid (nad vámi nikdo nechodí), přirozené světlo z více stran, případně terasa nebo větší balkón.

Nevýhody jsou ale dražší než u přízemí:

Tepelné ztráty v zimě jsou vyšší. Nad vámi není vytopený byt, jen střecha. Náklady na vytápění jsou v posledním patře bez zatepleného střešního pláště výrazně vyšší než ve středních patrech stejného domu.
V létě je to naopak. Bez zatepleného střešního pláště se byt přehřívá a klimatizace nestačí. U starších domů s nezateplenou střechou jde o reálný problém.
Stav střechy přímo ovlivňuje váš byt. Zatékání, vlhkost, plíseň v koutech. V inzerátu se informace o poslední revizi nebo opravě střechy neobjevuje nikdy.

Modelová situace: Kupující si vybere byt v posledním patře s výhledem na park. Inzerát zdůrazňuje terasu a nízkou cenu oproti okolním nabídkám. Co nezdůrazní: výtah je starý přes 30 let, SVJ naplánovalo jeho výměnu na příští rok s dopadem 180 000 Kč na byt. Fond oprav na to nestačí a připravuje se mimořádné příspěvkování. Kupující se o tom dozví až po podpisu smlouvy.

CHCI ZJISTIT CENU BYTU

Výtah: faktor, který mění nájemné i prodejní cenu

Přítomnost a stav výtahu je pro cenu bytu klíčová proměnná. A přitom jeden z faktorů, které inzeráty uvádějí nejméně precizně.

Zákonná povinnost výtahu platí pro nové stavby. Podle vyhlášky č. 268/2009 Sb. o technických požadavcích na stavby (§ 35) musí mít nové bytové domy výtah od pátého nadzemního podlaží výše. Starší domy tuto povinnost nemají. Výtah v paneláku z 70. let je bonus, ne standard.

Byt ve čtvrtém patře domu bez výtahu se prodává nebo pronajímá s výraznou slevou. V nájmu může být rozdíl oproti stejnému bytu s výtahem i 12 % nájemného. Kupující to sice cení nižší pořizovací cenou, ale fyzická náročnost přístupu je reálný faktor, zvláště pro nájemníky nebo pro případ, kdy se v průběhu let změní vaše potřeby.

Co zjistit při prohlídce nebo v inzerátu:

Existuje výtah? Pokud ano, kolik je starý?
Kolik platí SVJ za jeho provoz a servis ročně?
Je plánovaná výměna nebo generální oprava v příštích třech letech?
Jak vysoké jsou zálohy do fondu oprav celkově?

Pro koho se hodí které patro

Přízemí dává smysl, pokud:

Máte fyzická omezení nebo s vámi bydlí senior.
Kupujete byt s předzahrádkou nebo přímou terasou v novostavbě.
Lokalita je klidná, bez průchodu nebo frekventované ulice.
Cenová úspora přibližně 7 % je pro vás rozhodující a počítáte s vyšší spotřebou vytápění.

Střední patra (2.–4.) jsou nejuniverzálnější volbou:

Kombinace světla, dostupnosti, soukromí a cenové stability.
Nejstabilnější poptávka v nájmu bez ohledu na sezónu.
Dobrá volba pro investiční pronájem: nejmenší fluktuace nájemního zájmu v čase.

Poslední patro se vyplatí, pokud:

Dům má funkční a relativně nový výtah.
Střecha je zateplená nebo nedávno opravená.
Za cenu dostanete terasu nebo výhled, který na jiném patře není.
Počítáte s vyššími náklady na vytápění a máte zkontrolované zálohy do fondu oprav.

Co zkontrolovat na prohlídce podle patra

Inzerát ani popis SVJ vám tyto věci neřeknou. Musíte se na ně zeptat nebo je přímo ověřit.

Přízemní byt:

Přiložte ruku k podlaze v zimě nebo se zeptejte na stav suterénu pod bytem.
Zkontrolujte orientaci oken: kolik hodin denně svítí přímé slunce a co je přesně za oknem?
Zjistěte typ a stáří oken, zda mají bezpečnostní skla nebo alespoň bezpečnostní fólii.
Odhadněte vzdálenost oken od chodníku nebo veřejné cesty.
Ověřte stav suterénu: je vytápěný, nový, dobře izolovaný?
V oblastech s rizikem radonu ověřte lokalitu přes SÚJB.

Poslední patro:

Kdy byla naposledy opravena nebo zateplena střecha?
Jaký je rok výroby výtahu a kdy proběhla poslední revize?
Jak vysoké jsou zálohy do fondu oprav a co SVJ plánuje v příštích třech letech?
Pokud je to možné, domluvte si prohlídku v létě nebo za vedra. Zjistíte, jak se byt přehřívá.

Časté otázky

O kolik je přízemní byt průměrně levnější?

Průměrný rozdíl je 7 % oproti bytům ve vyšších patrech, a to jak při prodeji, tak při nájmu. Výjimkou jsou přízemní byty s předzahrádkou nebo terasou v novostavbách, kde je cena naopak vyšší než u bytů výše.

Je byt v přízemí bezpečný?

Ne automaticky nebezpečný, ale přístupnost z ulice je reálný faktor. Záleží na lokalitě, zabezpečení oken a dveří a charakteru okolí. Největší riziko mají přízemní byty s okny do průjezdů nebo polosoukromých nádvoří bez přímého dohledu.

Které patro je nejlepší pro investiční pronájem?

Střední patra, typicky druhé až čtvrté. Mají nejstabilnější poptávku bez ohledu na sezónu a typ nájemce. Přízemí má nižší nájemné a větší fluktuaci. Poslední patro bez výtahu je v nájmu výrazně méně atraktivní a vyžaduje vyšší počáteční slevu.

Musí mít starší bytový dům výtah?

Ne. Zákonná povinnost výtahu platí pro nové stavby od pátého nadzemního podlaží výše. Starší domy tuto povinnost nemají. Přítomnost výtahu ve starším domě je benefit, ne standard.

Patro rozhoduje o ceně méně, než si myslíte. Co inzerát nepíše, rozhoduje víc.

Sedmiprocentní cenový rozdíl je reálný, doložený a ve větších městech může znamenat stovky tisíc korun. Ale samotné číslo nestačí. Každý byt v přízemí je jiný. Záleží na orientaci, suterénu, lokalitě, stáří domu a deseti dalších faktorech, které inzerát nezmiňuje.

Než podepíšete rezervační smlouvu, spočítejte si cenu na základě reálných tržních dat přes online odhad ceny nemovitosti. Hluk, radon, povodňová zóna nebo stav územního plánu jsou věci, na které vám výpis z katastru ani prohlídka nestačí.

CHCI PROVĚŘIT NEMOVITOST

Zdroje

Vyhláška č. 268/2009 Sb. o technických požadavcích na stavby, § 35 (výtahy) (Zákony pro lidi)
Mapa radonového rizika a informace o radonu v budovách (Státní ústav jaderné bezpečnosti)
Cenové srážky dle podlaží (−7 % přízemí, −9 % podkroví, −12 % nejvyšší patro bez výtahu v nájmu): datová analýza ~100 000 bytových transakcí na českém trhu (toplak.cz, článek „Ceny bytů podle podlaží")