Jak poznat dobrou hypotéku v roce 2026

Dobrá hypotéka v roce 2026 je ta, kterou vám banka schválí, splátku ustojíte i po skončení fixace a poradce vám u ní nic zbytečného nepřibalí. Nejde o tu nejlevnější sazbu z reklamy. Když máte na výběr mezi 4,49 % a 4,79 %, ale druhá nabídka vám dává dvojnásobnou flexibilitu mimořádných splátek a o měsíc rychlejší schvalování, je často lepší.

Pokud si dnes (květen 2026) vyberete hypotéku jen podle úroku z bannerové reklamy, máte slušnou šanci, že za pět let, až vám skončí fixace, zaplatíte víc než soused, který sazbu o desetinu procenta vyšší vyměnil za rozumné podmínky. ČNB drží dvoutýdenní repo sazbu na 3,50 % už od léta 2025 a hypoteční trh se pohybuje v pásmu 4,4 až 5,3 %. Sazby klesají pomalu a banky to vědí.

V tomhle textu vám ukážeme sedm parametrů, podle kterých dobrou hypotéku poznáte, jednu alternativu pro případ, že na klasickou hypotéku zatím nedosáhnete, a místa v procesu, kde se nejčastěji chybuje.

Co vlastně znamená „dobrá hypotéka" v roce 2026

Dobrá hypotéka stojí na třech testech. Banka vám ji schválí. Splátku ustojíte i v nejhorším scénáři po skončení fixace. A za pět let v ní nebudete uvězněni jen kvůli tomu, že vás banka pouští výhradně za tisícikorunové sankce.

Většina článků o hypotékách začíná sazbou. My začneme tím, jestli vám banka úvěr vůbec dá. Sazba 4,49 % na webu znamená málo, pokud ve skutečnosti dostanete 5,15 % kvůli vyššímu LTV, krátké pracovní historii nebo nepravidelným příjmům z podnikání.

A pak je tu druhá strana. Hypotéku berete na 25 nebo 30 let, ale fixaci jen na 3, 5 nebo 7 let. Co se stane po pěti letech, když budou sazby o dva procentní body vyšší, splátka se zvedne o tři tisíce měsíčně a vy mezitím přibrali dítě? Dobrá hypotéka má v sobě prostor pro mimořádné splátky bez sankcí. A když z ní budete chtít po fixaci pryč, banka vás nedrží za tisícikorunové penále.

7 znaků, podle kterých dobrou hypotéku poznáte

1. Hlavní číslo je RPSN, ne úroková sazba

RPSN (roční procentní sazba nákladů, tedy úrok a všechny povinné poplatky dohromady) je jediné číslo, podle kterého má smysl banky porovnávat. Úrok v reklamě je marketing. RPSN je realita.

Modelový rozdíl: jedna banka nabízí úrok 4,49 %, poplatek za sjednání 3 000 Kč, vedení účtu 200 Kč měsíčně a povinné pojištění úvěru. RPSN vyjde kolem 4,95 %. Druhá banka má úrok 4,69 %, ale poplatky odpustí a pojištění nevyžaduje. RPSN vyjde 4,75 %.

Vyšší úrok, nižší celkový náklad. Bez RPSN to nevidíte.

Banky propagují úrok, protože je to malé číslo. RPSN propagují málokdy, protože v něm vidíte všechny poplatky pohromadě. Když vám banka pošle nabídku bez RPSN, vyžádejte si ho písemně. Banka má povinnost ho v nabídce uvést.

2. LTV pod 80 % vám otevírá lepší sazby

LTV (loan-to-value, poměr úvěru k hodnotě nemovitosti) rozhoduje o tom, kterou sazbu vám banka vůbec nabídne. Méně vlastních zdrojů znamená vyšší riziko pro banku a vyšší sazbu pro vás.

Aktuální limity ČNB: LTV maximálně 80 % u běžné hypotéky, 90 % pro žadatele do 36 let na vlastní bydlení. Od dubna 2026 platí pro investiční hypotéky přísnější pravidla: LTV maximálně 70 % a vlastních zdrojů minimálně 30 %.

Rozdíl mezi LTV 80 % a LTV 90 % je v praxi 0,3 až 0,6 procentního bodu na úroku. Na bytu za 5 milionů, který splácíte 30 let, to dělá řádově 250 000 Kč.

Pokud máte vlastních peněz méně než 20 %, klasická hypotéka pro vás dnes není. K alternativě se dostaneme níž.

3. Fixace, kterou v pěti letech neproděláte

Pravidlo je jednoduché. Když jsou sazby vysoké, volíte krátkou fixaci a čekáte, až klesnou. Když jsou nízké, volíte dlouhou fixaci a držíte si je co nejdéle.

Květen 2026 je nepříjemně uprostřed. Vrchol v roce 2023 byl nad 6 %, minimum v roce 2020 pod 2 %. Dnes jsme zhruba na půli cesty zpátky. ČNB jasně neavizuje další snižování. Trh sází spíš na to, že 2T repo zůstane na 3,50 % nebo klesne o 0,25 procentního bodu do konce roku.

V téhle situaci dává smysl fixace na 3 roky. Pokud sazby mezitím klesnou na 4 %, refinancujete se výhodněji. Pokud zůstanou nebo mírně vzrostou, ztratíte málo. Fixace na 7 let je dnes sázka, že jste chytřejší než trh.

Modelová situace na bytu za 4,5 milionu s úvěrem 3,6 milionu na 30 let. Při fixaci na 3 roky a sazbě 4,69 % platíte 18 600 Kč měsíčně. Pokud po skončení fixace banka nabídne 5,49 %, splátka vyskočí na 20 300 Kč. Rozdíl 1 700 Kč měsíčně. Když takový skok neustojíte, kratší fixaci si dovolit nemůžete a musíte fixovat déle, i za cenu vyšší výchozí sazby.

4. Mimořádné splátky bez sankce, nebo aspoň férový rozchod

Zákon vám každý rok dává právo splatit 25 % jistiny bez poplatku. Banka navíc nesmí účtovat sankci za splacení k výročí fixace. To je minimum.

Dobré banky jdou dál. Některé umožňují mimořádné splátky kdykoliv, jakkoli vysoké, bez ohlášení. Některé to nabízejí jako placený doplněk. Některé se drží zákonného minima.

Tohle není teoretická záležitost. Když dostanete bonus, dědictví nebo prodáte druhý byt, chcete to nasypat do jistiny okamžitě, ne čekat na výročí. Rozdíl mezi flexibilní a striktní bankou v tomhle parametru znamená u 30leté hypotéky desítky tisíc na úrocích.

A když z hypotéky chcete vystoupit úplně (prodáváte byt, refinancujete jinam), banka vám může účtovat sankci až 1 % z jistiny. Výjimky stanoví zákon. Některé banky se k nim chovají vstřícně, jiné účtují, co můžou. Ptejte se konkrétně.

5. Pojištění schopnosti splácet si zařiďte sami

Bankovní balíčkové pojištění schopnosti splácet je typicky o 30 až 50 % dražší než samostatné životní pojištění od pojišťovny. Banka ho ráda přibalí jako podmínku nižší sazby. „Slevíme vám 0,2 procentního bodu, pokud si k tomu vezmete naše pojištění."

Matematika je často proti vám. Sleva 0,2 procentního bodu na úroku u úvěru 3 miliony znamená zhruba 500 Kč na splátce měsíčně. Bankovní pojištění stojí 800 Kč. Vlastní životní pojištění se srovnatelným krytím 400 Kč.

Co dělat: vyžádejte si od banky nabídku bez pojištění a porovnejte ji s tou s pojištěním. Pak si srovnejte tři pojišťovny mimo banku. Skoro vždy vyjde mimobankovní varianta levněji a krytí je flexibilnější.

6. Celkové poplatky, ne jen ten první

Sjednání úvěru: 0 až 4 000 Kč. Odhad nemovitosti: 4 000 až 6 000 Kč. Vedení úvěrového účtu: 50 až 200 Kč měsíčně. Čerpání úvěru po tranších: 500 Kč za tranši u některých bank. Změna podmínek (přidání spoludlužníka, změna nemovitosti): 1 000 až 5 000 Kč.

Vedení účtu vypadá jako maličkost. 150 Kč měsíčně na 30leté hypotéce je 54 000 Kč.

Některé banky tyhle poplatky neúčtují vůbec. Některé je účtují a kompenzují to nižší sazbou. Některé je účtují a sazbu mají stejnou jako konkurence. Tady se vyplatí RPSN, protože do něj poplatky povinně vstupují. A když banka uvádí poplatek 0 Kč, ale jen pokud u ní máte aktivní běžný účet s pravidelným příjmem, je to taky podmínka. Pohlídejte si ji.

7. Rychlost a vstřícnost banky

Schválení hypotéky trvá 2 týdny u nejrychlejších bank a 6 až 8 týdnů u nejpomalejších. Na pražském realitním trhu, kde se na atraktivní byt hlásí 15 zájemců do týdne, tohle rozhoduje.

Prodávající si vybírá kupce mimo jiné podle toho, kdy mu přijdou peníze. Kupec s předschválenou hypotékou má výhodu před tím, kdo žádost teprve začne podávat. A kupec, jehož banka rozhodne za 14 dní, vyhraje nad tím, kdo má banku s šestitýdenní lhůtou.

Vedle rychlosti hraje roli vstřícnost při nestandardních situacích. OSVČ s rozkolísaným ročním příjmem, rodičovská u jednoho z partnerů, příjem z pronájmu jako součást celkového příjmu. Některé banky to umí spočítat, jiné to odmítají. Pokud spadáte do jedné z těch kategorií, ptejte se na to už při prvním kontaktu, ne až týden před podpisem.

Co dělat, když na klasickou hypotéku nedosáhnete

Tři situace, ve kterých klasická hypotéka neprojde nebo se nevyplatí. První: máte míň než 10 % vlastních zdrojů a nedosáhnete na 90% LTV ani jako žadatel do 36 let. Nebo je vám přes 36 a chybí vám 20 %. Druhá: jste OSVČ s nestandardním daňovým přiznáním a banka v něm neumí číst. Třetí: máte krátkou pracovní historii a malé úspory, ale stabilní příjem, a čekání na 20 % naspořených by vás vyhnalo z trhu na další tři roky.

V těchhle situacích dává smysl alternativní cesta. Provozujeme program Můj první byt (Ownest), který funguje jinak než hypotéka.

Princip je krátký. Ownest koupí byt, který jste si vybrali, za hotové. Vy v něm bydlíte a platíte nájem. Během prvního nebo druhého roku máte právo byt odkoupit za předem dohodnutou cenu. Tu cenu znáte hned na začátku, nezávisí na tržním vývoji.

Modelový příklad z webu Ownestu: byt za 3 000 000 Kč, garantovaná odkupní cena do jednoho roku 3 128 000 Kč, do dvou let 3 309 919 Kč. Vstupní vklad začíná na 3 % z ceny bytu (90 000 Kč u bytu za 3 miliony), registrační poplatek 2 500 Kč. Lokality, kde Ownest aktuálně funguje, jsou Praha, Brno, Kladno, Beroun a okolí.

Pro koho se Ownest vyplatí: člověk s 3 až 15 % vlastních zdrojů a stabilním příjmem, který za rok nebo dva získá víc vlastních peněz (prodej rodičovského bytu, očekávané dědictví) nebo dosáhne na hypotéku (skončila zkušební doba, splnil dobu podnikání u OSVČ).

Pro koho se Ownest nevyplatí: kdo má 20 % naspořeno už dnes a stabilní příjem. Klasická hypotéka vyjde levněji, protože nájem v meziobdobí už neplatíte.

Hypoteční poradce: „zdarma" neznamená nezávislý

Hypoteční poradce vypadá na první pohled jako výhra pro všechny strany. Vy nic neplatíte, poradce porovná 10 a víc bank, banka mu pošle provizi ze své marže. Banka, vy a poradce jsou prý spokojeni.

Realita je o něco jemnější. Banky platí poradcům různě vysokou provizi, typicky 0,8 až 1,2 % z jistiny úvěru. Banky s vyšší provizí jsou pro poradce zajímavější. Dobrý poradce tohle umí přiznat a doporučí vám i banku s nižší provizí, pokud má pro vás lepší podmínky. Méně dobrý poradce vás postupně tlačí ke 2 nebo 3 bankám, kde má nejlepší vztah.

Jak ho poznat: požádejte ho, ať vám pojmenuje dvě banky se srovnatelnou nabídkou a vysvětlí, čím se liší. Pokud jednu z nich okamžitě doporučí a podloží to konkrétními parametry, ne emocí, je to dobré znamení. Pokud váhá nebo se vyhýbá srovnání, není to ono.

Provozujeme vlastní hypoteční službu zdarma. Stojí za ní naše sesterská společnost Ownest, sazba začíná na 4,79 %, srovnáme nabídky všech bank na trhu a součástí je bezplatné ohodnocení nemovitosti. Proces běží online, na pobočku jít nemusíte. Důležité je, že poradce není zaměstnanec banky, je náš. Banka platí, vy ne.

Postup od „chci hypotéku" k podpisu kupní smlouvy

Týden 1: zjistěte si, na kolik si můžete dovolit. Online hypoteční kalkulačka stačí. Zadejte čistý příjem, závazky (jiné úvěry, leasingy, kreditní karta), počet vyživovaných osob. Vyjde vám maximální výše úvěru podle DSTI (45 % čistého měsíčního příjmu) a DTI (devítinásobek čistého ročního příjmu). Pokud znáte i cenu bytu, který chcete, dostanete i sazbu.

Týden 2 a 3: poptejte tři banky současně, ideálně ve stejný den. Rychlejší banky dají indikativní nabídku do 24 hodin. Když je oslovíte stejný den, mají stejné vstupní podmínky a porovnání je férové. Když poptáváte postupně, ztrácíte páku. Bance B nemůžete ukázat konkurenční nabídku od banky A, dokud ji nedostanete.

Týden 4: doložení dokumentů. Pracovní smlouva nebo daňové přiznání u OSVČ, výpisy z účtu za 3 měsíce, znalecký posudek nemovitosti, kupní smlouva nebo rezervační smlouva s prodávajícím. Banka chce mít všechno písemně.

Týden 5 a 6: schválení a podpis úvěrové smlouvy. Banka kompletně posoudí vaši bonitu, schválí konkrétní podmínky a podepíšete úvěrovou smlouvu a zástavní smlouvu na nemovitost.

Týden 6 až 8: vklad zástavy do katastru, čerpání úvěru, převod kupní ceny. Tyhle kroky se prolínají s katastrálním řízením. Pokud máte advokáta nebo advokátní úschovu, peníze tečou proti vkladu, ne dřív.

Praktická poznámka: pokud banka mlčí déle než 5 pracovních dní v kterékoli fázi, ozvěte se. Zdržení ve fázi schvalování je často jen administrativní výpadek, který sám neodejde.

Nejčastější chyby při výběru hypotéky

Žádost jen u vlastní banky. „Mám tam účet 15 let, vyřídí to rychle." Možná. Ale za sazbu o 0,3 procentního bodu vyšší, což u úvěru 4 miliony na 25 let znamená zhruba 80 000 Kč navíc na úrocích. Sami sobě tu „rychlost" zaplatíte.

Soustředění na úrok místo na RPSN. Klasická chyba. „Vzal jsem si tu s nejnižší sazbou." A za rok zjistíte, že vedení účtu, povinné pojištění, sankce za mimořádnou splátku a poplatek za změnu z vás dělají klienta dražší banky.

Krátká fixace v dobré víře, že sazby spadnou. Sázka proti trhu se vyplatí jednou z deseti. Pokud je váš plán B (zvládnu skok o 2 tisíce měsíčně) slabý, kratší fixaci si dovolit nemůžete, i kdyby logika trhu mluvila pro ni.

Dohoda jen na výši měsíční splátky. „Hlavně ať to nepřesáhne 20 tisíc." Banka splátku snížit umí. Prostě prodlouží splatnost. Cena za to jsou statisíce navíc na úrocích. U 30leté hypotéky proti 25leté zaplatíte řádově 300 000 Kč víc.

Časté otázky

Co je lepší, krátká nebo dlouhá fixace?

V květnu 2026 dává smysl fixace na 3 roky. Sazby pomalu klesají, ČNB drží 2T repo na 3,50 %, trh sází spíš na další pokles než na růst. Krátká fixace vám umožní refinancovat se výhodněji za 3 roky. Pětiletá fixace je už sázka. Sedmiletá a delší dnes nedává smysl, pokud nechcete za každou cenu stabilitu splátky a jste ochotni si za to dnes připlatit vyšší sazbu.

RPSN, nebo úrok? Co je důležitější?

RPSN. Úrok je marketingové číslo. RPSN zahrnuje úrok plus všechny povinné poplatky (sjednání, vedení účtu, pojištění, odhad), takže ukazuje skutečnou cenu hypotéky. Když jedna banka nabízí úrok 4,49 % a druhá 4,69 %, ale ta druhá má nižší poplatky a žádné povinné pojištění, RPSN často vyjde u „dražší" sazby níž. Vždy si nechte poslat RPSN písemně, banka má povinnost ho uvést.

Kdy se mi vyplatí Ownest místo hypotéky?

Když máte míň než 20 % vlastních zdrojů a do roku nebo dvou očekáváte výrazné zlepšení situace (dědictví, prodej jiné nemovitosti, splnění doby podnikání u OSVČ). Ownest překlene období, kdy na klasickou hypotéku nedosáhnete. Vstupní vklad začíná na 3 % z ceny bytu, garantovaná odkupní cena je předem dohodnutá. Pro někoho s 20 % naspořenými a stabilním příjmem se Ownest nevyplatí, klasická hypotéka u stejného bytu vyjde levněji.

Když si dnes vybíráte hypotéku, projděte si u každé nabídky sedm parametrů (RPSN, LTV, fixace, mimořádné splátky, pojištění, poplatky, rychlost) a porovnejte aspoň tři banky ve stejný den. Pokud zjistíte, že na klasickou hypotéku nedosáhnete, neztrácejte rok. Podívejte se na program Můj první byt, který funguje s vlastním vkladem od 3 % ceny bytu. A pokud potřebujete porovnání bank zdarma a bez vázanosti na jednu instituci, hypoteční poradenství Bezrealitky projde nabídky celého trhu a sazba začíná na 4,79 %.

Tento článek je informativní. Konkrétní hypoteční podmínky vždy ověřujte přímo u banky nebo s nezávislým hypotečním poradcem. Sazby a regulatorní limity se mění, údaje v textu jsou platné k 16. 5. 2026.

Zdroje

• Česká národní banka, rozhodnutí o měnové politice (květen 2026): 2T repo sazba 3,50 %
• Hypoindex.cz, přehled aktuálních sazeb hypoték: průměrná sazba a nabídky bank, únor 2026
• Banky.cz, jak vybrat hypotéku: limity ČNB pro LTV, DSTI, DTI a změny od dubna 2026
• Bezrealitky, hypoteční služba: sazba od 4,79 %, srovnání všech bank zdarma
• Bezrealitky, program Můj první byt (Ownest): vstupní vklad od 3 %, garantovaná odkupní cena
• Zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru: povinnost banky uvádět RPSN