Co stojí prázdný byt: 27 tisíc měsíčně. Tady je rozpis

Nájemník vrátil klíče 30. dubna. Další nájemník se nastěhuje až 1. července. Dva měsíce klidu, říkáte si. Reálně vás těch 60 dní stojí kolem 50 000 Kč, většinu z toho jste si možná ani neuvědomili. Tady je položkový rozpočet pro pražský 2+kk, daňové dopady, pravidla pojištění a rozhodovací rovnice „slevit, nebo čekat".

Co prázdný byt nezruší: pět položek, které platíte tak jako tak

První mýtus, který si jako pronajímatel rozbijete, je tenhle: „když tam nikdo nebydlí, žádné účty nechodí". Chodí. Pět položek běží dál bez ohledu na obsazenost.

Fond oprav a příspěvek SVJ se počítá podle podílu na společných částech domu, ne podle obsazenosti. V Praze se sazba pohybuje typicky 25–50 Kč/m² měsíčně, nejčastěji 30–35 Kč/m². Daň z nemovitých věcí pro byt 50 m² v Praze 2026 vychází 50 × 3,50 Kč × 4,5 (velikostní koeficient Prahy) × 2 (místní koeficient hl. m. Prahy) ≈ 1 575 Kč ročně, tedy zhruba 130 Kč měsíčně. Pojištění nemovitosti běží dál a u většiny pojistek zdražuje nebo krátí plnění po 60 dnech neobývanosti (vrátíme se k tomu).

Energie a služby v paušálu běží i bez spotřeby. Fixní složka distribuce a obchodu u elektřiny PRE/ČEZ dělá 300–400 Kč/měs, u plynu 250–300 Kč. Záloha na služby přes SVJ (teplo, voda, výtah, úklid) běží taky a tady pozor: základní složka tepla 40–60 % se podle vyhlášky č. 269/2015 Sb. § 3 platí podle podlahové plochy, ne podle skutečné spotřeby. Prázdný byt v zatepleném domě v zimě stejně přispívá na vytápění.

A pokud máte byt na hypotéku, měsíční splátka jde dál bez ohledu na nájemníka – typicky 12 000–22 000 Kč u dvacetiletého až třicetiletého úvěru ve výši 3 milionů Kč. K tomu se zapomíná jedna položka: ušlý nájem. To je 18 000–25 000 Kč měsíčně u pražského 2+kk, který by jinak vydělával.

Měsíční rozpočet prázdného 2+kk v Praze: položkový rozpis

Modelový 2+kk 50 m² v širším centru (Smíchov, Vršovice), nájem 22 000 Kč/měs (medián pražského trhu k jaru 2026, doložitelný v inzertních platformách).

Fond oprav (sazba 35 Kč/m²): 1 750 Kč
Daň z nemovitých věcí (rozpočítáno na měsíc): 130 Kč
Pojištění nemovitosti (základní krytí 2 500–3 500 Kč ročně): 250 Kč
Záloha na služby SVJ (teplo, voda, výtah, úklid): 2 500–3 000 Kč
Elektřina v paušálu: 350 Kč
Plyn v paušálu (pokud máte): 280 Kč

Bez hypotéky to dělá přibližně 5 260 Kč fixních měsíčních nákladů. S hypotékou 3 milionů Kč na 25 let při sazbě 5 % p. a. připočtěte 17 500 Kč splátky, tedy celkem 22 760 Kč. K tomu ušlý nájem 22 000 Kč, celková měsíční ztráta dělá kolem 27 260 Kč bez hypotéky, nebo 44 760 Kč s hypotékou.

Dva reálné scénáře: Praha a Brno

Pražské 2+kk Smíchov, 50 m², bez hypotéky. Nájem 22 000 Kč, fixní 5 600 Kč. Měsíc prázdnoty = ztráta 27 600 Kč. Při ceně pořízení 6,5 mil. Kč klesá roční výnosnost z 6,0 % na 4,9 %, pokud máte dva měsíce prázdnoty ročně.

Brněnské 1+1 Židenice, 38 m², hypotéka 2 mil. Kč. Nájem 14 000 Kč, fixy 4 000 Kč, splátka 11 200 Kč. Cash-flow při obsazenosti +2 800 Kč/měs, měsíc prázdnoty = 30 000 Kč z vlastní kapsy. Medián inzerce 1+1 v Brně 18–25 dní, dva měsíce hledání = 60 000 Kč v minusu.

Daň z příjmu z pronájmu: kde vám paušál 30 % nepomůže

Paušál výdajů 30 % podle § 9 zákona o daních z příjmů (strop 600 000 Kč/rok) se počítá z přijatého nájemného, ne z teoretického. Při tříměsíčním výpadku oproti celoroční obsazenosti ušetříte na dani cca 6 900 Kč, ale na nevybraném nájmu prodělate 66 000 Kč.

Odpisy nemovitosti (5. odpisová skupina, 30 let) běží i v prázdných měsících, pokud máte deklarovaný pronájem. Pozor: způsob uplatnění výdajů (paušál vs. skutečné) za zdaňovací období nelze zpětně měnit.

Pojištění a 60denní pravidlo

Většina standardních pojistek nemovitosti je nakalibrovaná na trvale obývanou nemovitost. Při prokazatelné nepřítomnosti déle než 60 dní pojišťovna může pojistné plnění krátit nebo odmítnout, typicky u vodovodních škod, vloupání nebo plísní. Některé pojišťovny nabízejí variantu „pojištění neobývané nemovitosti" za vyšší prémii (o 30–80 % dráž). Bez nahlášení můžete narazit na § 2778 občanského zákoníku o zvýšení rizika.

Prakticky. Nahlaste pojišťovně, že byt bude déle než 60 dní bez nájemníka, vyžádejte si písemné potvrzení. Pravidelně byt kontrolujte (jednou za 2–3 týdny) s fotodokumentací data. V zimě udržujte minimální vytápění 12–15 °C, plísně z promrznutí jsou nejčastější nárok. Pokud potřebujete pokrýt odpovědnost za škodu třetí osobě (zatopení sousedů), zařídíme u nás pojištění odpovědnosti pronajímatele.

Slevit, nebo čekat? Jednoduchá rovnice

Měsíc prázdnoty u pražského 2+kk stojí 25 000–28 000 Kč včetně ušlého nájmu. Sleva 1 500 Kč/měs (typický posun mezi „chce 23 000" a „bere 21 500") = roční rozdíl 18 000 Kč, pořád méně než měsíc bez nájemníka. Jeden měsíc prázdnoty se rovná roku slevy 2 000 Kč/měs.

Rozhoduje se čtyřmi otázkami. Visí inzerát déle než 21 dní bez zájemce? Signál k pohybu cenou (medián trhu Praha). Máte za sebou 5+ prohlídek a nikdo neprošel prověřením bonity? Pak nejde o cenu, ale o byt, popis nebo fotky. Chodí méně než 2 poptávky týdně? Pravděpodobně jste 5–10 % nad mediánem. Jste mimo sezónu (mimo květen–září)? Medián délky inzerce v Praze se prodlužuje o 30–50 %.

Pozor na opačný extrém: u bytu předraženého o 10 % nepomůže ani sleva 200 Kč, nájemce za jakoukoli cenu neexistuje. Před rozhodnutím si nechte spočítat tržní nájem; nadhodnocení je důvod číslo jedna dlouhé prázdnoty.

Prázdný byt je nejdražší poplatek, který si platíte vy sami

Pět věcí, které zkrátí dobu hledání nájemníka nejvíc: cena podle skutečných dat, ne odhadu od kamaráda; 12+ fotek za denního světla (rozdíl mezi 4 a 12 fotkami je dvoj- až trojnásobek prohlídek); předem připravený předávací protokol a nájemní smlouva; prověření zájemce předem definované – bezdlužnost, doložení příjmu, exekuce, u nás na Bezrealitky prověření bezdlužnosti nájemce ještě před podpisem; reakce na poptávku do 4 hodin (zájemci píší 5–10 majitelům, kdo odpoví první, dostává prohlídku).

Když na tohle nemáte čas, provozujeme Pronájem bez starostí. Bereme na sebe inzerci, prověření, smluvní servis i předání. Tarif Maximální garance (provize 18–20 %) garantuje 100 % nájmu i v měsících prázdnoty mezi nájemníky – přesně ten řádek rozpočtu, kterému je tenhle článek věnovaný. Funguje v Praze, Brně, Hradci Králové a Pardubicích. Při průměrné ceně měsíce prázdnoty 25 000 Kč v Praze stačí, aby vám správa zkrátila hledání o dva týdny ročně, a finančně se zaplatí.

CHCI PRONAJÍMAT BEZ STAROSTÍ →

Časté otázky

Kolik měsíčně stojí prázdný byt 2+kk v Praze? Pro 2+kk o 50 m² v širším centru Prahy počítejte s fixními náklady kolem 5 200–6 400 Kč/měs (fond oprav, daň z nemovitých věcí cca 130 Kč, pojištění, paušál energií, záloha na služby). Pokud máte hypotéku 3 mil. Kč, připočtěte zhruba 17 500 Kč splátky. K tomu ušlý nájem kolem 22 000 Kč/měs. Reálná měsíční ztráta při prázdném bytě dělá kolem 27 000 Kč bez hypotéky a kolem 45 000 Kč s hypotékou.

Musím platit fond oprav, i když je byt prázdný? Ano. Příspěvek do fondu oprav a na správu domu se počítá podle podílu na společných částech domu, ne podle obsazenosti. Stejně tak zálohy na výtah, společné osvětlení, úklid a základní složku tepla (40–60 % nákladů na vytápění se podle vyhlášky č. 269/2015 Sb. § 3 rozpočítává podle podlahové plochy). Zruší se vám jen spotřební část záloh.

Krátí pojišťovna plnění, když je byt déle než 2 měsíce bez nájemníka? U většiny standardních pojistek nemovitosti ano, pokud o prázdnotě pojišťovnu předem neinformujete. Pravidlo 60 dní není ve všech smlouvách, ale je rozšířené. Pojišťovna se může opřít o § 2778 OZ o zvýšení rizika a krátit plnění (vodovodní havárie, vloupání, plíseň). Zavolejte na klientskou linku, nahlaste prázdnotu a vyžádejte si písemné potvrzení.

Vyplatí se slevit z nájmu 1 000 Kč, aby byt nestál? Při nájmu 22 000 Kč v Praze stojí každý měsíc prázdnoty kolem 25 000 Kč včetně ušlého nájmu. Sleva 1 000 Kč/měs po dobu roku = ztráta 12 000 Kč. Jakmile by vás čekání za původní cenu protáhlo o víc než 15–20 dní, je sleva 1 000 Kč ekonomicky výhodnější. V drtivé většině případů se vyplatí slevit a obsadit dříve.

Jak dlouho v průměru trvá najít nájemníka v Praze a Brně? Medián inzerce v Praze u standardního 2+kk je 21 dní, u 1+1 a menších bytů 14–18 dní. V Brně je medián 18–25 dní u 1+1. Klíčové faktory jsou cena vůči mediánu lokality (5–10 % nad mediánem prodlužuje inzerci o 30–60 %), sezóna (květen–září kratší, prosinec–leden o 30–50 % delší) a kvalita inzerátu (12+ fotek = dvoj- až trojnásobek prohlídek oproti 4 fotkám). Na vesnici a v malých městech počítejte s 6–10 týdny i u dobře naceněné nemovitosti.

Můžu uplatnit odpisy nemovitosti i v měsících, kdy je byt prázdný? Ano, pokud máte deklarovaný pronájem a aktivně hledáte nájemce (inzerát aktivní, evidovaná korespondence se zájemci). Odpisy ve 5. odpisové skupině (30 let, 1,4 % první rok / 3,4 % v dalších) běží průběžně bez ohledu na obsazenost. Při skutečných výdajích (ne paušál) navíc uplatníte i fond oprav, daň z nemovitých věcí, pojištění a další reálně zaplacené položky. Volbu paušál 30 % vs. skutečné výdaje ale za dané zdaňovací období nelze zpětně měnit, spočítejte si oba scénáře předem.

Co dělat s bytem v zimě, aby nezamrzly trubky? Udržujte minimální vytápění 12–15 °C, plísně z promrznutí a popraskané rozvody jsou nejčastější nárok u pojistek neobývaných bytů. Pokud bude byt prázdný déle než měsíc v zimě, zavřete hlavní uzávěr vody a vypusťte rozvody (zejména v krajních místnostech a u stoupaček vedoucích vnější stěnou). Pravidelně kontrolujte byt jednou za 2–3 týdny s datovanou fotkou (pro případný pojistný nárok). Promrzlé trubky stojí v opravách 30–80 tisíc Kč a pojišťovna plnění typicky odmítne, pokud neprokážete dodržení minimální teploty.

Co stojí prázdný byt: 27 tisíc měsíčně, tady je rozpis