Pronajímat více bytů: systém bez správcovské firmy

Druhý byt koupíte s tím, že to zvládnete stejně jako první. A zpočátku to tak i vypadá. Pak se schyluje ke konci nájemní smlouvy v prvním bytě a zjistíte, že nevíte přesně kdy. Mezitím čekáte na vrácení kauce od nájemníka ve druhém bytě. A na konci roku přichází daňové přiznání z obou najednou.

Není to katastrofa. Je to chaos, ze kterého se špatně vylézá.

Pronajímat více bytů najednou jde bez správcovské firmy i bez složitého softwaru. Ale ne bez systému. A ten si musíte postavit sami, jinak ho nemáte.

Proč druhý byt neznamená dvakrát více práce

Jeden byt: jeden nájemce, jedna smlouva, jeden termín revize kotle, jedna kauce. Zvládnete to i v hlavě. Dva byty: každá z těchto položek se zdvojí a přibude koordinace. Tři byty: najednou máte tři různé termíny konce smluv, tři nájemce se třemi různými zálohami na energie a tři sady revizí s různými lhůtami.

Jedno přehlédnutí stojí reálné peníze. Správa více bytů není sama o sobě složitá, ale chyby se při třech bytech kumulují, zatímco u jednoho bytu jsou dohledatelné a opravitelné.

Dobrá zpráva: systém, který vás ochrání, se vejde do jednoho tabulkového souboru a dvou kalendářních připomínek.

Základ: centrální evidence pro všechny byty

Pro každý byt si vedete jeden záznam. Co musí obsahovat:

adresa a číslo bytu
jméno a kontakt nájemce
výše nájemného a zálohy na energie
výše kauce, datum přijetí, číslo účtu, kde leží
začátek a konec nájemní smlouvy
termín příští revize elektroinstalace
termín příštího servisu kotle nebo kontroly plynu
poznámky: probíhající opravy, zvláštní ujednání, domluvené podmínky

Kde to vést? Do tří bytů stačí Google Sheets nebo Excel: soubor dostupný z mobilu, sdílitelný s partnerem nebo účetní. Od čtyř bytů výše stojí za zvážení specializovaný software. Zvládneme.cz (rebranding na Repilot v průběhu roku 2026) je zdarma do 3 nemovitostí a 3 aktivních nájemců; nad tento limit stojí 33 Kč za aktivního nájemce a měsíc a přidává automatické párování bankovních transakcí s platbami nájmu.

Klíčové je, aby evidence existovala na jednom místě. Informace rozházené po SMS, e-mailech, papírových složkách a paměti jsou generátorem problémů, ne jejich řešením.

Smlouvy a termíny: jedno přehlédnutí vás může stát měsíce

Nejrizikovější bod správy více bytů je konec nájemní smlouvy. Pokud nájemce byt dál užívá po uplynutí sjednané doby a vy do jednoho měsíce nevyzvete k vyklizení ani neuzavřete nové ujednání, smlouva ze zákona přechází na nájem na dobu neurčitou (§ 2285 občanského zákoníku, zákon č. 89/2012 Sb.).

Co to prakticky znamená: nájemce pak může skončit s tříměsíční výpovědí bez udání důvodu kdykoli. Vy, bez souhlasu nájemce, jen z důvodů taxativně vymezených zákonem v § 2288 OZ. Místo prodloužení smlouvy za nových podmínek máte nájemníka, ze kterého se jen tak nedostanete.

Jak tomu předejít: v evidenci mít u každého bytu datum konce smlouvy a Google Calendar reminder nastavený 90 dní předem. Devadesát dní je dost na to, abyste se s nájemcem poradili o podmínkách prodloužení nebo začali hledat náhradu.

Pozor na jeden omyl: mít konce všech smluv ve stejném měsíci „kvůli přehlednosti". Výsledkem je, že hledáte tři nájemníky najednou, připravujete tři byty najednou a tři měsíce bez příjmu. Konce smluv záměrně rozložte na různá roční období.

Povinné revize: zákonné lhůty platí bez ohledu na to, jestli na ně myslíte.

Elektroinstalace v bytě: revize každých 5 let (ČSN 33 1500, prostory bez zvýšeného nebezpečí)
Kotel a plyn: každoroční servis plynového kotle (zákon č. 458/2000 Sb., vyhláška 85/1978 Sb.)
Požární hlásič: kontrola funkčnosti 1× ročně (zákon č. 133/1985 Sb.)

Přijde pojistná událost a revize nesplněná? Pojišťovna má argument pro krácení nebo odmítnutí plnění.

Daně z více bytů: jedno pravidlo, které se nesmí přehlédnout

Příjmy z pronájmu se zdaňují podle § 9 zákona o daních z příjmů č. 586/1992 Sb.. Pravidlo, které mnoho pronajímatelů s více byty přehlíží: uplatnění výdajů musí být jednotné pro všechny pronajímané nemovitosti. Nelze mít na jeden byt paušál a na druhý skutečné výdaje.

Paušální výdaje (30 % z příjmů, max. 600 000 Kč ročně) se vyplatí, pokud nemáte velké opravy ani hypotéky na pronajímaných bytech. Výhodou je minimum administrativy: nepotřebujete evidovat faktury za každou opravu.

Skutečné výdaje se vyplatí, pokud máte větší opravy nebo rekonstrukce, splácíte hypotéku na pronajímaný byt nebo platíte pojistné a fond oprav. Úroky z hypotéky jsou uznatelným výdajem, a to výrazně snižuje základ daně.

Přechod mezi oběma metodami je možný, ale má daňové dopady podle § 23 odst. 8 ZDP. Poraďte se s daňovým poradcem před podáním prvního přiznání s více byty, ne po. Podrobný výpočet i příklady najdete v článku Daně z pronájmu: paušál nebo skutečné výdaje?.

ZÍSKAT NÁJEMNÍ SMLOUVU ONLINE

Kauce: jak nepřijít o přehled

Kauce je zákonná jistota, kterou máte povinnost vrátit do jednoho měsíce od předání bytu (§ 2254 OZ 89/2012 Sb.). Při více bytech se stává, že kauce splyne s příjmy z nájmu a pak se těžko rekonstruuje, co komu patří.

Jednoduchá praxe: kauci veďte v evidenci jako samostatnou položku. Kdo zaplatil, kolik, kdy, na jaký účet. Ideálně na oddělený spořicí účet, nebo alespoň jako položka zřetelně oddělená od nájemních příjmů.

Druhá věc je předávací protokol. Bez něj se při skončení nájmu těžko prokazuje, jaká škoda existovala před nástupem nájemníka a jaká vznikla za jeho pobytu. Bez protokolu soud rozhodne ve prospěch nájemce. Se třemi byty a bez protokolů riskujete tři takové spory.

Prověření nájemce: při více bytech se vyplatí ještě víc

Při jednom bytě je problémový nájemce nepříjemnost. Při třech je to třetina vašich příjmů z pronájmu v ohrožení. K tomu přicházejí náklady na vyklizení, opravy a výpadek příjmu.

Základní prověření zahrnuje ověření bezdlužnosti, kontrolu pracovního poměru nebo příjmu a referenci od předchozího pronajímatele, pokud ji nájemce má. Ověření bezdlužnosti ze 7 registrů pokrývá insolvenční rejstřík, exekuce a další záznamy. U jednoho bytu se to může zdát nadbytečné. U tří bytů je to pojistka, která se zaplatí.

Správcovská firma, nebo sám?

Správcovská firma si účtuje 10–15 % z nájemného. Na třech bytech s průměrným nájmem 18 000 Kč to je 64 800 až 97 200 Kč ročně. Za to si s tabulkovou evidencí, reminderem a předávacím protokolem správu zorganizujete sami.

Správce dává smysl v konkrétních situacích: byty v jiném městě, kde fyzická přítomnost při prohlídkách nebo opravách není reálná. Nebo tehdy, když nemáte čas ani zájem o operativu: opravy, komunikaci s nájemci, výběr nájemného.

Pokud chcete něco mezi plnou správou a samoobsluhou, Pronájem bez starostí od Bezrealitky je alternativa: pronajmete přes nás a operativu přenecháte nám, zatímco přehled nad cenou a podmínkami si necháte.

Musím při pronájmu více bytů podávat daňové přiznání?

Ano, vždy. Příjmy z nájmu patří do § 9 ZDP. Povinnost nepodávat přiznání by nastala jen při celkových příjmech pod 50 000 Kč ročně; při dvou nebo více bytech to tak téměř nikdy nebude.

Mohu mít na jeden byt paušál a na druhý skutečné výdaje?

Ne. Zákon vyžaduje jednotné uplatnění výdajů pro všechny pronajímané nemovitosti v daném zdaňovacím období. Zvolíte-li paušál, platí pro všechny byty; zvolíte-li skutečné výdaje, musíte vést evidenci za všechny.

Co se stane, když vyprší nájemní smlouva a zapomenu ji obnovit?

Pokud nájemce byt dál užívá a vy do jednoho měsíce nevyzvete k vyklizení, smlouva přechází na nájem na dobu neurčitou (§ 2285 OZ). Nájemce pak může skončit s tříměsíční výpovědí bez udání důvodu. Vy bez jeho souhlasu vypovědět smlouvu můžete jen z důvodů taxativně vymezených zákonem.

Dva byty bez systému jsou chaos. Se systémem je to pasivní příjem.

Správa více bytů nestojí na tom, zvládnout víc práce. Stojí na tom, nepřehlédnout věci, které se přehlédnout nesmí: konec smlouvy, revizi kotle, daňovou metodu, z níž se zpětně nelze vyvázat bez dopadů. Jedna tabulka, dva remindery a předávací protokol u každého bytu vás ochrání před většinou problémů, o které ostatní pronajímatelé přicházejí.

ZÍSKAT NÁJEMNÍ SMLOUVU ONLINE

Zdroje: