Realitka zkrachovala: co dělat a jak přijít o co nejméně

E-mail od insolvenčního správce. Jméno, které neznáte, a pod ním zpráva: realitní kancelář XY je v úpadku. Vaše záloha 150 000 Kč je zmrazená a s ní možná i celá transakce.

Přesně takhle to vypadá, když realitka zkrachuje uprostřed prodeje nebo koupě nemovitosti. Co se stane dál, záleží na jedné věci: co u ní máte a jak rychle zareagujete. Pro každou situaci je postup jiný.

Proč realitky krachují

Realitní kanceláře jsou typicky malé firmy. Provoz, makléři, marketing, kancelář – to všechno stojí peníze, které přicházejí výhradně z provizí za uzavřené transakce. Jakmile objem prodejů klesne (zpomalení trhu, rostoucí sazby, odchod klíčového makléře), kancelář rychle ztrácí likviditu.

Druhý, vážnější důvod je zpronevěra. Zákazníci svěřují realitce zálohy a kupní ceny v řádu statisíců i milionů. Pokud firma ty peníze začne používat na provoz nebo je odtuneluje, klienti se to dozví nejčastěji až tehdy, kdy je pozdě. RK Styl v Plzni takto poškodila klienty o více než 21 milionů korun.

Co máte u realitky a jak velké je vaše riziko

Vaše situace závisí na tom, co přesně u realitky leží a v jaké fázi transakce jste.

Scénář 1: Rezervační poplatek (typicky 50 000–200 000 Kč)

Nejčastější případ. Zaplatili jste zálohu realitce, aby pro vás zarezervovala nemovitost. Pokud firma skončila v insolvenci, záloha pravděpodobně leží na jejím provozním účtu, a ten podléhá konkursní podstatě.

Stanete se nezajištěným věřitelem. To je nejslabší pozice v insolvenčním řízení. Nejdřív se vyplácejí insolvenční správce a náklady řízení, pak zajištění věřitelé (banky se zástavami). Teprve pak (pokud vůbec něco zbyde) přijdete na řadu vy. Reálné uspokojení pohledávek v konkursech malých firem bývá nízké, často jen zlomky procent.

Scénář 2: Kupní cena v úschově u realitky (miliony korun)

Od března 2020 platí zákon č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování, který realitní kanceláře zavazuje vést svěřené prostředky na separátním bankovním účtu (odděleně od provozních peněz). To je zásadní posun oproti stavu před rokem 2020, kdy se peníze klientů mohly volně mísit s provozem kanceláře.

Pokud vaše realitka zákon dodržela, jsou šance na vrácení peněz výrazně vyšší. Jenže i to má háček: insolvenční soud musí nejdřív rozhodnout, zda prostředky na separátním účtu skutečně patří klientům, nebo jsou součástí konkursní podstaty. To řízení trvá měsíce, mnohdy rok i víc. Přístup k penězům je po celou dobu zmrazený.

Pokud realitka zákon nedodržela a peníze smíchala s provozními, jste ve stejné pozici jako v scénáři 1.

Scénář 3: Čekáte na výplatu jako prodávající

Prodali jste nemovitost, kupní cena prošla přes realitku a ta vám ji měla vyplatit po vkladu do katastru, ale zkrachovala dřív. Právní situace je stejná jako v scénáři 2: pohledávku je třeba přihlásit do insolvenčního řízení.

Pět kroků, které udělejte hned

1. Ověřte stav v insolvenčním rejstříku

Jděte na isir.justice.cz a vyhledejte název realitní kanceláře. Insolvenční rejstřík je veřejný, bezplatný a aktualizovaný téměř v reálném čase. Hledáte: zda bylo zahájeno řízení, kdo je insolvenční správce a zda soud vydal výzvu věřitelům k přihlašování pohledávek.

2. Přihlaste pohledávku ve stanovené lhůtě

Po vydání výzvy věřitelům běží lhůta na přihlášení pohledávky. Soud ji stanovuje individuálně a zveřejňuje v insolvenčním rejstříku. Kdo lhůtu propásne, ztrácí právo na jakékoli plnění z konkursní podstaty.

Formulář přihlášky věřitele je ke stažení na justice.cz. Vyplňte výši pohledávky a právní základ, přiložte doklady.

3. Připravte veškerou dokumentaci

Budete potřebovat: smlouvu uzavřenou s realitkou, doklad o platbě (výpis z účtu nebo příjmový doklad), e-mailovou korespondenci a cokoli, co dokládá, kolik peněz u firmy máte a na základě čeho. Bez dokumentace pohledávku neprokážete.

4. Zvažte trestní oznámení

Pokud máte podezření, že realitka zálohy záměrně zpronevěřila (a nekrachla jen z obchodní neschopnosti), podejte trestní oznámení na Policii ČR. Zpronevěra je trestný čin podle § 206 trestního zákoníku (zákon č. 40/2009 Sb.). Trestní a insolvenční řízení probíhají souběžně, jedno nevylučuje druhé.

5. U vyšších částek: advokát se zkušeností s insolvencí

Pokud máte u realitky víc než 100 000 Kč, najměte si advokáta se zkušeností s insolvenčním právem. Správně sestavená pohledávka a zastoupení na přezkumném jednání jsou rozdíl mezi nulovým plněním a alespoň částečným uspokojením.

Co čekat od insolvenčního řízení

Řízení malé realitní kanceláře trvá zpravidla jeden až tři roky. Průběh:

Zahájení: Firma sama nebo věřitelé podají insolvenční návrh. Soud jmenuje insolvenčního správce, který přebírá kontrolu nad veškerým majetkem.

Přezkumné jednání: Správce prověří přihlášené pohledávky a jejich oprávněnost. Pohledávku, která nebude napadena, soud uzná.

Zpeněžení majetku: Správce prodá, co firma vlastní: vybavení, pohledávky, případný majetek. Z výtěžku se platí přednostně insolvenční správce, pak zajištění věřitelé, pak ostatní.

Rozvrh: Soud rozhodne, kolik dostane každý věřitel. U malých realitních kanceláří je realistické počítat s nízkým uspokojením nezajištěných pohledávek, nebo i s nulovým.

Přesně proto je prevence (správně nastavená úschova od začátku) důležitější než jakékoli vymáhání po faktu.

Jak se tomu příště vyhnout

Rezervační poplatek neplaťte realitce

Trvejte na tom, aby záloha šla přímo prodávajícímu na základě přímé rezervační smlouvy. Nebo ji složte do notářské úschovy. Seriózní prodávající s tím problém nemá. Pokud realitka trvá na záloze na svůj účet, berte to jako varovný signál.

Podrobný přehled toho, co musí rezervační smlouva na nemovitost obsahovat, aby vás chránila, najdete v samostatném článku.

Kupní cena patří do advokátní úschovy

Kupní cenu nikdy neposílejte realitní kanceláři. Standardní a bezpečný postup: peníze složíte do advokátní úschovy. Úschovní účet advokáta je striktně oddělený od jeho provozních prostředků a pojistka profesní odpovědnosti ho navíc kryje. Peníze se uvolní prodávajícímu až po zápisu vkladu do katastru. Kupující je tak chráněný i proti podvodnému prodávajícímu.

Cena advokátní úschovy se u nás pohybuje kolem 5 000–15 000 Kč podle výše kupní ceny. Je to zlomek toho, co riskujete při úschově u realitky bez záruky.

CHCI BEZPEČNOU ADVOKÁTNÍ ÚSCHOVU

Prověřte firmu předem

Před podpisem jakékoli smlouvy s realitkou ověřte v insolvenčním rejstříku, jestli firma není v řízení, a zkontrolujte obchodní rejstřík na justice.cz. Firma s hodně starými závazky a řídnoucím provozem je jiné riziko než zavedená kancelář s transparentní historií.

Přímý prodej bez realitky: jak se zbavit tohoto rizika vůbec

Největší ochrana je nepotřebovat realitku jako prostředníka pro převod peněz. Při přímém prodeji nebo koupi přes Bezrealitky finanční část transakce nezahrnuje třetí firmu s přístupem k vašim penězům.

Kupující složí kupní cenu přímo do advokátní úschovy. Prodávající ji obdrží po zápisu vkladu do katastru. Realitní kancelář do toho nevstupuje. Její případný úpadek vás neohrozí.

Pokud vás zajímá, na co si ještě dát pozor při koupi nemovitosti přes třetí stranu, přečtěte si přehled realitních podvodů v ČR, se kterými se kupující setkávají.

Časté otázky

Jak se přihlásím do insolvenčního řízení jako věřitel?

Přejděte na isir.justice.cz a vyhledejte název firmy. Jakmile soud vydá výzvu věřitelům, stáhněte formulář přihlášky pohledávky (dostupný na justice.cz), vyplňte výši pohledávky a právní důvod, přiložte smlouvu a doklady o platbě a podejte do lhůty stanovené soudem. Lhůtu najdete v textu usnesení v insolvenčním rejstříku.

Má realitní kancelář povinné pojištění, ze kterého byste mohli dostat peníze?

Ano: zákon č. 39/2020 Sb. ukládá každému realitnímu zprostředkovateli povinné pojištění profesní odpovědnosti. Jenže pojistné plnění kryje typicky škody způsobené chybným poradenstvím nebo neodbornou prací, ne záměrnou zpronevěru. A limity pojistného plnění nemusí pokrýt celou výši škody. Pojišťovnu proto kontaktujte co nejdřív a paralelně přihlaste pohledávku do insolvenčního řízení.

Jak dlouho trvá insolvenční řízení realitní kanceláře?

U malých realitních kanceláří zpravidla jeden až tři roky. Přístup k vašim prostředkům je po celou dobu zmrazen. Proto je správně nastavená úschova (mimo realitní kancelář) rozhodující preventivní krok. Vymáhat po zkrachování je pomalé, drahé a výsledek nejistý.

Zdroje

• Zákon č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování – pravidla pro úschovy, pojištění, povinnosti realitní kanceláře
• Zákon č. 182/2006 Sb. (insolvenční zákon) – průběh řízení, přihlašování pohledávek
• Insolvenční rejstřík ISIR – vyhledání probíhajících řízení, formuláře
• Trestní zákoník č. 40/2009 Sb., § 206 – zpronevěra