Topování inzerátu: kdy má smysl a kdy ne

99 Kč. „3× rychlejší prodej." Aspoň tak to slibují realitní portály. Sami topování inzerátu v Bezrealitky prodáváme, a přesto vám tady řekneme upřímně, kdy ho koupit a kdy je to zbytečně utracená stovka. V Praze, Brně a v rušných lokalitách to bývá páka. Na vesnici nebo u předražené nemovitosti je to nejčastěji vyhozený peníz, který problém neřeší.

V dalších šesti minutách projdeme reálné ceny českých portálů, šest otázek pro rozhodnutí, pět věcí, které mají větší vliv než TOP značka, a co o efektu topování říkají reálná měření.

Ceník topování na českých portálech

Mechanika je u všech portálů podobná: zaplatíte za skok inzerátu na začátek výpisu nebo do TOP sekce. Doba, kterou tam vydrží, závisí na konkurenci v lokalitě.

Ceny už podobné nejsou. Na hlavních českých portálech (Sreality.cz, Bazoš.cz, Reality.iDNES.cz, Bezrealitky.cz) se cena za jedno samostatné topnutí pohybuje řádově mezi 50 a 100 Kč, podle portálu a způsobu platby. Sreality navíc nabízí měsíční balíčky inzerce s několika topováními zahrnutými v ceně, ty se pohybují v jednotkách tisíc korun za prodej i pronájem. U nás v Bezrealitky stojí topování 99 Kč jednorázově s vlastní volbou času a je součástí balíčku Komplet bez doplatku; detaily na produktové stránce. Reality.iDNES.cz nabízí placené i bezplatné varianty zvýhodnění inzerátu, podmínky se ale mění. Bližší srovnání máme v článku o inzerci nemovitostí.

Ceny se pravidelně mění, před platbou si je vždy ověřte přímo u poskytovatele.

Kdy topování opravdu zabere

Topování není kouzlo. Je to páka. A páka funguje jen tehdy, když pod ní něco je. Tady jsou situace, kdy se cena za topnutí obvykle vrátí v podobě více poptávek:

Velké město s 30+ novými inzeráty denně v lokalitě. Praha, Brno, Plzeň, Ostrava, zejména v žádaných čtvrtích jako Vinohrady, Královo Pole nebo centrum Plzně. Tam váš inzerát po pár hodinách spadne hluboko do výpisu a topování ho zase vytáhne nahoru.
Cena maximálně 5 % nad mediánem lokality. Vážní zájemci mají trh prochozený a předraženost poznají hned. Reálnou cenu si spočítáte přes online odhad ceny nemovitosti.
12 a více kvalitních fotek + poutavý nadpis. Topování přivede klik, ale lidé na inzerátu zůstanou jen tehdy, když uvidí slušné fotky a konkrétní popis.
Inzerát aktivní méně než 30 dní. Nejvíc vážných zájemců chodí v prvních 21 dnech od založení. Pak zájem klesá.
Sezóna jaro nebo podzim. Březen až květen a září až listopad jsou nejaktivnější měsíce. V prosinci nebo v červenci málokdo vážně hledá.

Když máte všechno z tohoto seznamu, topování typicky zdvihne počet zhlédnutí 2 až 3× po dobu, kdy jste nahoře. Chybí-li i jen jedna položka, efekt je zlomkový.

Kdy je to vyhozená stovka

Upřímná odpověď od provozovatele, který topování sám prodává: tady je pět situací, kdy je lepší stovku nevydávat:

Cena je 10 % nad mediánem. Žádné topování to neopraví. Vážní kupující si dělají rešerše a předraženost vidí napoprvé.
Slabé fotky nebo prakticky žádný popis. Topování přivede lidi, ti se podívají a do tří vteřin odejdou. Bonus: zápis „prohlédli a hned zavřeli" pro algoritmus portálu není pozitivní.
Inzerát visí 3 a více měsíců. Vyhořel. Sazte na re-inzerci s novými fotkami a přepsaným nadpisem, ne na topování. Praktické tipy najdete v naší příručce, jak úspěšně prodat byt.
Malé město nebo vesnice s 1–3 novými inzeráty denně. TOP sekce je tam skoro prázdná i bez vás. Topováním si platíte pozici, kterou byste tak jako tak měli.
Specifický segment s úzkou poptávkou. Chata na samotě, garáž v okrajové části, pozemek bez sítí. Tady viditelnost není problém, problém je velikost poptávky.

Část kupujících navíc topované inzeráty vědomě přeskakuje, vnímá je jako reklamu (na to upozorňuje i makléř Roman Havlíček z RE/MAX Delux, viz Zdroje). Pokud tedy máte v inzerátu základní díru, propagace ji ještě podtrhne.

Pět věcí, které je dobré udělat před topováním

Tohle je rozdíl mezi „střílením do tmy" a „pákou na hotovém inzerátu". Stojí to maximálně čas, často nic.

Spočítejte si cenu přes online odhad. Bez realistické ceny je topování zbytečné.
Vyměňte titulní fotku. Vyberte tu s nejlepším světlem a úhlem. Často je to obývák při západu slunce, ne pohled od dveří.
Přepište nadpis. „3+kk Praha" jsou tisíce inzerátů. „3+kk Strašnice, balkon a parkování" je konkrétní příslib.
Přidejte alespoň 12 fotek. Interiér, kuchyň, koupelna, výhled z okna, dům zvenku. Bez fotek koupelny a kuchyně lidé předpokládají, že je tam něco špatně.
Zkuste inzerát nejdřív obnovit (zdarma). Posune se nahoru ve standardním výpise bez placení. Topujte teprve tehdy, když obnova přestane stačit. Jak získat víc zájemců máme rozepsané v samostatném článku.

Pro představu, jak silný je vliv samotného topování: blog Poski.com měřil reálný inzerát se 7 topováními za sebou. Výsledek byl přibližně +200 zhlédnutí celkem za všech 7 topování dohromady, tedy zhruba 20–40 zhlédnutí navíc na jedno topnutí. Pro srovnání: zcela nový inzerát s dobrou cenou a fotkami sbírá běžně 100–150 zhlédnutí v prvních dvou dnech sám od sebe. Bez základu topování propast nezasype.

Rozhodovací rámec: máte topovat?

Projděte si těchto šest otázek a počítejte „ano":

Za prvé, lokalita – leží byt v Praze, Brně, Plzni nebo Ostravě (případně v Liberci či Olomouci v žádané čtvrti)? Za druhé, je cena maximálně 5 % nad mediánem lokality? Za třetí, je inzerát aktivní méně než 30 dní? Za čtvrté, máte 12 a více kvalitních fotek? Za páté, jste v sezóně (jaro nebo podzim)? Za šesté, je v lokalitě 30 a více nových inzerátů denně?

Pravidlo je jednoduché. Čtyři a více „ano" znamená, že topování dává smysl. Tři a méně znamená, že problém je jinde – vyřešte cenu, fotky nebo nadpis a topování si nechte na později.

Topování na Bezrealitky.cz: jak to děláme my

Náš model je jednorázový. 99 Kč za topnutí, vy si volíte čas, žádné předplatné. Topování posune inzerát na první místo ve výpise v dané lokalitě. Doba, po kterou tam zůstanete, závisí na konkurenci – v centru Prahy to bývají hodiny, v menších městech i celý den. Topování je také součástí balíčku Komplet bez doplatku.

Kdy ho doporučujeme. Po úpravě inzerátu (nová titulní fotka, přepsaný nadpis), abyste se ukázali i lidem, kteří si výpis prohlíželi předtím. Před víkendem nebo večer mezi 18. a 22. hodinou, kdy hledá nejvíc lidí. A když chcete jednorázový impulz, ne 7 dní placené viditelnosti.

Přiznáváme: claim „3× rychlejší prodej", který v marketingu na produktové stránce používáme, je naše interní statistika, ne peer-reviewed studie. Reálný efekt vždy závisí na lokalitě, ceně a kvalitě inzerátu. U bytu v dynamické pražské čtvrti s realistickou cenou ten poměr platí, u chaty na Vysočině za 130 % mediánu je nesmyslný.

Kdy raději netopujte. Při předražené ceně, na nestrukturovaném inzerátu bez fotek, nebo v lokalitě, kde máte vlastně jediného konkurenta. Inzerát si přidejte zdarma a topování použijte, až budete mít základ připravený.

Topování není magie. Je to páka a páka funguje jen tehdy, když je pod ní něco pořádného: realistická cena, slušné fotky, jasný nadpis. Než zaplatíte 99 Kč u nás nebo měsíční balíček v řádu tisíců na jiném portálu, projděte si těch pět věcí výše. Pokud je máte, topování inzerát dotlačí k cíli. Pokud ne, ušetříte peníze a vyřešíte to, co prodej skutečně brzdí.

FAQ

Kolik stojí topování inzerátu na realitních portálech? Cena za jedno samostatné topnutí se na hlavních českých portálech pohybuje řádově mezi 50 a 100 Kč, podle portálu a způsobu platby. Některé portály (Sreality) nabízejí měsíční balíčky inzerce s několika topováními zahrnutými v ceně, ty stojí jednotky tisíc korun. U Bezrealitky stojí topování 99 Kč jednorázově. Aktuální ceny si vždy ověřte přímo u poskytovatele.

Vyplatí se topovat byt mimo Prahu? V Brně, Plzni a Ostravě ano, pokud máte realistickou cenu a 12+ kvalitních fotek. V malých městech a na vesnici málokdy, TOP sekce tam bývá poloprázdná a o pozici se nikdo nepere.

Stačí inzerát obnovit místo topování? Často ano. Obnova posune inzerát nahoru ve standardním výpise zdarma. Topujte teprve tehdy, když obnova přestane fungovat, nebo když chcete TOP značku jako důvěryhodnostní signál v dynamické lokalitě.

Zdroje

Sreality.cz, Ceník inzerce a reklamních formátů (PDF), oficiální produktový list s aktuálními sazbami pro fyzické osoby i realitní kanceláře.
Sreality.cz, Nové balíčky inzerce (oficiální článek), popis měsíčních balíčků inzerce pro prodej a pronájem.
Sreality nápověda, Topování a zákaz obcházení (o-seznam.cz), mechanika topování, limit 3× denně.
Bazoš.cz, Nápověda – Topování inzerátu, aktuální ceny topování podle způsobu platby, první topnutí posune inzerát o 7 dní dopředu.
Blog Poski.com, Topování inzerátu, skutečně se vyplatí?, modelové měření 7 topování = cca +200 zhlédnutí.
RE/MAX Delux, Topování: kdy se používá a kdy ne, vyjádření o kupujících, kteří propagované inzeráty přeskakují.
TZB-info, Ceny bytů a doba prodeje, statistika doby prodeje bytů v ČR.
Bezrealitky.cz, Topování inzerátu, produktová stránka, cena 99 Kč.